1月7日，上海网上房地产发布“本市近期将上市新建商品住宅项目一览表（2024年第一批次）”，涉及22个项目，共4335套房源，总面积52.4万平方米。

　　相比2023年全年十二批次的供应情况，本批次的房源数创了一年来新低。

　　“市场正处于淡季，这是在去年第十二批新盘认购基本结束的情况下推出的过渡性项目。”上海中原地产首席分析师卢文曦如此说道。

　　这22个项目分布在上海浦东、黄浦、徐汇、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦12个区域，涵盖高端豪宅、改善及刚需等产品类型，供应结构均衡，备案均价从2.53万元/平方米—14.65万元/平方米不等。

　　黄浦区罕见上新

　　其中，认购入围比为2.5的有4盘，分别是黄浦区的五坊园，普陀区的天汇玺、招商苏河玺，杨浦区的缦云上海。

　　房价“天花板”为内环项目五坊园，取证单价高达14.65万元/平方米。其坐落于黄浦中华路666弄，临近地铁9号线小南门站，区位极佳。五坊园此次为四期加推，供应174—242平方米的3—4房高层产品，共226套。大户型叠加不菲的单价，粗略计算，五坊园四期的入手门槛高达2500万元。

　　这一单价与周边二手房价相比仍存在一定倒挂。

　　中介平台上，五坊园三期项目1月二手房挂牌均价16.54万元/平方米，高出新房单价约2万元；临近的高端项目绿地海珀黄浦1月二手房挂牌均价20万元/平方米，单价价差更是在5万元以上。

　　这也是黄浦区罕见的上新，去年全年，仅第八批次新房供应了一个黄浦项目——海玥黄浦源，备案均价14.3万元/平方米，当时其推出308套房源，认购率刚过100%，并未触发积分制。

　　相对而言，市场预期认购较热的是普陀区的天汇玺和招商苏河玺，二者均为尾盘加推，单价均为10.52万元/平方米，房源数量分别为16套、30套，数量极少。按照2.5的入围比计算，两项目合计能入围115组客户。有市场消息称，两项目的房源分布在各个楼栋，有不少是顶楼和次顶楼，预计所需积分不低。

　　最后一个入围比2.5的是去年的销冠缦云上海，项目本次推出112套新房，均为201—253平方米的大户型产品，以12.1万元/平方米的单价粗略计算，入手门槛在2400万元以上。

　　“网红”缦云热度下滑

　　2023年初打着“88万方一线滨江综合体”的旗号，缦云上海入市，为了宣传造势，缦云火力全开，全网近乎无死角铺设广告，有购房者直言“很难听到除夸赞之外的其他声音”，铺天盖地的宣传攻势直接助力了缦云上海的销量。

　　一期1批次中，缦云上海推出182套房源，收获326组认购，认购率180%，未触发2.0的积分。

　　5月，缦云上海调整策略，一期2批次中仅推出26套房源，稀少的房源量让项目即便只收到68组认购，262%的认购率也触发积分。

　　随后“触发积分”成为缦云上海营销的一大新亮点，围绕于此延伸开来的话术不断出现在销售人员口中。

　　凶猛的宣传攻势未能阻止缦云上海认购率下滑的趋势，一期2批次认购率创262%后，二期、三期项目认购率降至176%和92%。

　　与此同时，热度下降后这个网红盘更多真相开始被正视。

　　缦云上海宣传中最大的点在于杨浦滨江，但杨浦滨江岸线总长15.5公里，是中心城区中最长的一条岸线，岸线以杨浦大桥为分割，杨浦大桥以西为内环，区域范围也是杨浦内唯一一个被纳入上海市2035总规地图上面的CAZ（中央活动区）,规划为城市主中心,作为城市核心功能承载区,也是杨浦区近来发力的重点。缦云上海位于的杨浦大桥以东区域属于中环，周边多拆迁，界面老旧破败，感观不佳，且短时间内改善难度较大。

　　此外，12月的三期取证时，缦云上海均价提至12.1万/平方米，远高于板块周边竞品价格。要知道，杨浦内环内保利越秀和樾天汇和保利建工海玥天汇均价才11.5万/平方米。

　　过高的定价也拉开了缦云上海和周边次新房的价差。距离缦云上海仅500米左右的东外滩1号是板块内知名次新房项目，链家网显示，小区目前有8套房源在售，均价为10.4万/平方米。这也意味着当前上海市区普遍存在的倒挂现象不仅未出现在缦云上海，甚至其均价已高出周边次新房近2万/平方米，这也为其未来升值空间打上了问号。

　　卢文曦指出，除了上述豪宅盘、网红盘，2024年第一批新房也有不少90平及50平的产品，涵盖了不同的市场需求。

　　如闵行区老盘上新的古北悦公馆，其靠近中环线，本次推出51—118平方米的1—2房小户型产品，共96套，取证均价8.99万元/平方米，为准现房销售。市场诟病较多的是古北悦公馆的户型设计，其小户型产品呈长条型，采光、通风均会受到一定影响，且各房间走动开门并不方便。

　　此外，熟悉的“老面孔”还有日月光伯爵天地、上海宝山天铂、万科·海上映像、华润置地虹桥润璟等楼盘，它们纷纷选择在开年之际加推。

　　当然，上海新房市场也有新玩家入场，位于浦东中环杨高南路上的宸杨名邸便是其中之一。其是2022年第三批集中供地时，浦发以45.37亿元底价竞得的，彼时拿地楼面价约5万元/平方米，本次备案均价9.9万元/平方米，与房地联动价一致。

　　需要注意的是，上海自2023年12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，并涉及到首套房及二套房首付比例调整、贷款利率调整。作为新政后的首批新盘，这波利好对于认购的刺激作用有多少，仍有待时间检验。